Danh mục sản phẩm

Góc cảnh tỉnh: Những chi phí phát sinh "ngầm" khi làm nội thất biệt thự ít ai nói cho bạn

Làm nội thất biệt thự luôn là một hành trình tiêu tốn nhiều tâm sức và tài chính. Khi cầm trên tay bảng báo giá dự toán từ các đơn vị thi công, nhiều gia chủ thường thở phào nhẹ nhõm vì con số nằm trong tầm kiểm soát.

Tuy nhiên, thực tế khốc liệt tại công trình lại hoàn toàn khác. Có những khoản chi phí phát sinh "ngầm" không hề xuất hiện trong hợp đồng ban đầu, nhưng lại âm thầm "ngốn" của bạn từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng. Hãy cùng bóc trần những chiếc "bẫy" chi phí này để có sự chuẩn bị chủ động nhất cho ngân sách của mình.

Làm nội thất biệt thự là để tận hưởng không gian sống đẳng cấp. Đừng để những khoản chi phí mập mờ, thiếu minh bạch làm mất đi niềm vui nhận nhà mới của gia đình bạn!

1. Chi phí cải tạo phần thô và xử lý kỹ thuật

Hầu hết chủ nhà đều nghĩ rằng làm nội thất chỉ là mua giường, tủ, sofa, bàn ghế dọn vào ở. Thế nhưng, để lắp đặt được những món đồ xa xỉ đó, phần thô của căn biệt thự thường phải trải qua những đợt "đại phẫu".

- Đập phá, dịch chuyển tường: Bản vẽ thiết kế nội thất mới thường yêu cầu tối ưu lại không gian (mở rộng phòng master, thông phòng khách - bếp). Việc này phát sinh chi phí nhân công phá dỡ, xây lại, trát tường và đổ phế thải.

- Đi lại hệ thống cơ điện (M&E): Biệt thự thường dùng hệ thống điều hòa trung tâm âm trần, hệ thống điện thông minh (Smart home) hoặc hệ thống lọc nước toàn nhà. Việc đục tường đi lại đường dây, ống đồng, hộp kỹ thuật hoàn toàn là chi phí phát sinh nếu đơn vị nội thất và bên xây dựng thô không đồng nhất từ đầu.

2. Sự khác biệt giữa "Vật liệu trên giấy" và "Vật liệu thực tế"

Đây là cái bẫy tinh vi nhất mà các đơn vị thi công không uy tín thường dùng để "lùa" khách hàng bằng một bảng báo giá ban đầu cực kỳ rẻ.

- Mập mờ về chủng loại: Trong báo giá chỉ ghi chung chung là "Gỗ công nghiệp chống ẩm" hoặc "Đá tự nhiên". Đến khi chọn mẫu thực tế, nếu bạn muốn chọn mã màu xu hướng, vân đá đẹp loại 1, đơn vị thi công sẽ thông báo: "Mã này thuộc phân khúc cao cấp, anh/chị phải bù thêm tiền chênh lệch".

- Chi phí phụ kiện "ngậm đắng nuốt cay": Một hệ tủ bếp biệt thự bề thế nhưng báo giá chỉ bao gồm bản lề, ray trượt loại thường tiêu chuẩn. Để xứng tầm với biệt thự, bạn bắt buộc phải nâng cấp lên phụ kiện giảm chấn cao cấp, hệ giá kho, kệ góc thông minh của các thương hiệu lớn. Khoản nâng cấp phụ kiện này có thể làm giá trị hệ tủ tăng lên gấp đôi.

3. Chi phí vận chuyển, bốc xếp và giải pháp thi công đặc thù

Biệt thự thường có kiến trúc thông tầng lớn, các mảng tường trang trí cao hoặc những món đồ nội thất nguyên khối siêu trường, siêu trọng.

- Bốc xếp và cẩu đồ tầng cao: Những tấm đá marble vách tivi cao 4 mét, những tấm kính cường lực phòng panoramic, hay bộ sofa da thật nguyên khối không thể đi bằng cầu thang bộ thông thường. Bạn sẽ phải tốn thêm chi phí thuê xe cẩu chuyên dụng hoặc thuê đội ngũ bốc xếp thủ công hạng nặng để đưa đồ qua ban công vào nhà.

- Giàn giáo và bảo hộ: Việc thi công hệ đèn chùm thông tầng, trần xuyên sáng hay sơn bả các khoảng tường cao đòi hỏi hệ thống giàn giáo chuyên dụng và thời gian thi công kéo dài hơn nhiều so với căn hộ thông thường.

Bảng diện diện các khoản phát sinh "ngầm" phổ biến

Hạng mục nội thất	Chi phí ghi trong hợp đồng	Chi phí phát sinh thực tế (Ít được báo trước)
Hệ thống trần, tường	Tiền gỗ ốp, tiền sơn bả tiêu chuẩn.	Tiền gia cố khung xương sắt chịu lực, xử lý chống ẩm mốc tường cũ.
Hệ thống đèn	Giá tiền của các mắt đèn downlight lẻ.	Chi phí hệ thống driver (nguồn), đèn LED dây định hình âm tủ, đèn thông minh.
Thi công đá	Giá đá tính theo mét dài/mét vuông.	Chi phí khoét lỗ vòi nước, bo viền cạnh đá, keo dán chuyên dụng chịu lực.
Đồ rời (Sofa, Giường)	Giá trị của sản phẩm tại showroom.	Chi phí bọc lại vải/da theo màu phong thủy, phí lưu kho nếu nhà chậm tiến độ.

4. Chi phí cho các thủ tục hành chính và ban quản lý

Nếu biệt thự của bạn nằm trong các khu đô thị, dự án cao cấp (Vinhomes, Ciputra, Phú Mỹ Hưng...), các khoản phí phát sinh từ Ban quản lý (BQL) là điều bắt buộc.

- Phí bảo lãnh thi công: Bạn phải đặt cọc một khoản tiền lớn (từ vài chục đến hàng trăm triệu) cho BQL. Nếu thợ làm xước thang máy chung, khoan chạm vào hệ thống chung của khu đô thị, bạn sẽ bị trừ thẳng vào tiền cọc này.

- Phí dịch vụ phát sinh: Phí vệ sinh môi trường, tiền điện nước phục vụ thi công, phí cấp thẻ ra vào cho công nhân tính theo ngày/tháng.

5. Làm thế nào để "chặn đứng" các chi phí phát sinh này?

Để không rơi vào cảnh "phóng lao phải theo lao", các gia chủ cần tỉnh táo áp dụng 3 nguyên tắc sống còn sau:

- Hợp đồng phải có điều khoản cam kết phát sinh: Hãy yêu cầu điều khoản: "Chi phí phát sinh không được vượt quá 5% tổng giá trị hợp đồng nếu không có sự thay đổi ý muốn từ phía chủ nhà".

- Chốt chính xác mã vật liệu trước khi ký dự toán: Đừng ký khi báo giá còn ghi chung chung. Hãy bắt bên thi công ghi rõ: Mã màu gì, thương hiệu nào, phụ kiện đi kèm model gì.

- Luôn có quỹ dự phòng 15 - 20%: Đối với nội thất biệt thự, việc phát sinh là điều gần như chắc chắn xảy ra do các yếu tố khách quan. Việc chuẩn bị sẵn một khoản quỹ dự phòng sẽ giúp tâm lý của bạn thoải mái, không bị hụt hơi ở giai đoạn cuối công trình.

Bạn tham khảo thêm